Hãy nhìn vào những con số, Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) hơn 2,5 triệu dân, nhưng tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ hơn 20.000 sản phẩm.
Để dễ hình dung thì lấy TP. Thủ Đức (cũ) khoảng 1 triệu dân nhưng suốt nhiều năm, nguồn cung căn hộ gấp 2–3 lần, Thanh khoản vẫn tốt, và đến hiện tại còn rơi vào trạng thái khan hiếm sản phẩm dưới 100 triệu.
Chưa kể, Bình Dương là khu vực có tỷ lệ nhập cư cao nhất cả nước. Số liệu 2024 cho thấy:
– Bình Dương: 95,6%
– Bắc Ninh: 74,7%
– Đà Nẵng: 67,2%
– Cần Thơ: 47%
– TP.HCM (cũ): 39,8%
Lực lượng lao động trẻ, chuyên gia, kỹ sư, quản lý làm việc tại KCN rất lớn. Cầu ở thực cao
Có thật sự khan hiếm ?
Cái thị trường gọi là khan hiếm thường là “khan hiếm đúng thứ người ta muốn mua”, không phải “khan hiếm số lượng căn hộ”. Ở Bình Dương, số lượng căn có thể lớn, nhưng nguồn cung đúng chuẩn lại ít vì: Nhiều dự án gắn “high-end” bằng giá, trong khi chất lượng sản phẩm – vận hành – cộng đồng – tiện ích – chuẩn bàn giao chưa đạt.
“Sản Phẩm Cao Cấp” không phải là “giá cao”, mà là “chuẩn sống + chuẩn vận hành + chuẩn cư dân + chuẩn pháp lý”.
Vấn đề nằm ở chỗ khác. nguồn cung mới đạt chuẩn cao cấp thật lại rất ít, không theo kịp nhu cầu sống ngày càng cao của người mua.
Và đây là chỗ nhiều người hiểu sai. Nguồn cung nhiều – nhưng thiếu dự án chất lượng cao.
Vậy chúng ta phải nhìn nhận lại “Khan hiếm” là như thế nào?
Nếu bóc tách kỹ, sẽ thấy “khan hiếm” nằm ở nhiều lớp:
1. Khan hiếm theo phân khúc
Phân khúc trung cấp hiện chiếm đa số tổng nguồn cung. Trong khi người mua lại đòi hỏi chuẩn sống cao hơn rất nhiều
2. Khan hiếm theo vị trí
Cùng là Bình Dương, nhưng khu kết nối đẹp, hưởng tiện ích chuẩn đô thị mới, khác hoàn toàn phần còn lại. “Hàng nhiều”, nhưng “hàng đúng chỗ” thì ít
3. Khan hiếm theo hệ sinh thái sống
Cao cấp không chỉ là căn nhà mà là trường học, y tế, dịch vụ, F&B, cộng đồng, trải nghiệm sống. Nhiều dự án có nhà, nhưng chưa tiện ích sống, hoặc tiện ích xung quanh không đủ.
Cao cấp theo chuẩn mới hiện nay , phải có trung tâm thương mại, liền kề tuyến metro, có không gian xanh, ….
Vậy khu vực Bình Dương có thiếu căn hộ không? chắc chắn là không, thị trường không thiếu căn hộ nhưng thị trường này đang chỉ thiếu căn hộ chuẩn sống cao.
So sánh Q9 và Bình Dương:
Dân số Quận 9 (cũ) đạt 632.442 người.
Tính đến thời điểm hiện tại, tổng số căn hộ chung cư tại khu vực Quận 9 (cũ) ước tính đạt khoảng 60.000 đến 65.000 căn hộ. Con số này đưa Quận 9 trở thành một trong ba khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất toàn TP.HCM.
Như vậy, tỷ lệ căn hộ/dân số của quận 9 là 10%.
Và như ta thấy, sức hấp thụ căn hộ quận 9 khá tốt, mức giá 60tr/m2 hiện nay được xem là giá tốt.
Dân số tỉnh Bình Dương hiện nay ước tính đạt khoảng 3,1 đến 3,2 triệu người.
Tính đến thời điểm hiện tại, tổng số lượng căn hộ chung cư tại Bình Dương ước tính dao động trong khoảng từ 85.000 đến 100.000 căn.
Như vậy, tỷ lệ căn hộ/dân số của Bình Dương là 3-4%.
Như vậy , thị trường Bình Dương chưa thừa cung, nhưng sẽ có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc, chúng ta cùng đón xem các diễn biến tiếp theo….
